固定资产评估-新安***率会计师-企业***资产评估价格

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：公司固定资产评估，资产评估怎样收费，整体资产评估收费，固定资产评估费用，资产评估相关***等等。如果您的企业需要做资产评估，就找广州天河新安会计师事务所吧！

采用比较法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：
直接求取商业房地产价格；
求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。

交易实例的选择和修正系数的确定是比较法评估出租型商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查勘显得非常重要，必须要详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况，经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（租金）内涵

如当前许多商业房地产的销售采取了***回租的形式，这种交易情况下的价格比非***回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于***回租的条件。即回报率与回报年限。类似这种实例可比性基础比较弱，固定资产评估，一般不宜采用。如果一定要用，必须针对回报率和回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含管理费、水电费等，或者收取了押金，企业固定资产评估管理公司，而有的则没有。而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任归属，租赁期限的长短、租金的***方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。

资产评估、房地产评估和土地评估有什么不同？

目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、矿业权评估、***公估和旧机动车评估等6种***类别，分别由财政1部、国土资1源部、住房1和城乡建设部、商1务部、保监会5个部门管理。有的人可能会觉得分成这么多类没有必要，统一用资产评估不好吗？这有很多原因，就目前来看对其进行整合是不可行的。

先谈谈资产评估，企业***资产评估价格，它属于大而不精，各方面都能评估，但涉及到上述其他五个的***领域，其评估报告就难以被采用了。房地产评估则与房地产的交易、租赁、***、担1保、商品房开发与销售等环节相关，需由专门的房地产评估机构和***的估价人员作出。土地估价与土地使用制度紧密联系，建立有基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征1地区片价等地价体系，土地估价同样有专门的考试和机构。

根据2003年财1政部发布的《关于加强和规范评估行业管理的意见》的内容，明确提出了六类资产评估***资格，其中包括注册资产评估师、注册房地产估价师和土地估价师。2016年12月1日起，我国正式实施了《资产评估法》。这不是对各***领域评估行业的统一整合，而是求同存异，遏制目前资产评估行业存在的一些乱象。通过这次立法，不同***评估管理统一在了一部***框架之下。

委托人或者评估报告使用人应当按照***规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。如《资产评估基本准则》第二十八条就规定，资产评估报告应当载明适用范围，委托人或者其他资产评估报告使用人未按照***、行政***规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估***人员不承担责任。

广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：房地产项目节能评估，广州无形资产评估公司，广州土地资产评估公司，广州注册资产评估公司，固定资产转为***性房地产等等。欢迎惠顾！

怎样评估机械设备

市场比较法
　　市场比较法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系，它要能够全1面反映影响价值的因素。不全1面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。
　　市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，固定资产评估报告服务，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。
　　市场比较法适用于市场发育较完善的地区，当存在有同类设备的二手设备交易市场或有较多的交易实例，是获取资产价值较为简捷的方法。但当前我国的市场经济尚在逐步健全的进程中，二手设备市场交易品种单调、频率不高，交易信息不透明，可采用案例贫乏，这限制了市场比较法在现实资产评估中的广泛运用。
　　采用市场比较法评估时，应注意评估的是机器设备的成交价，而不是一台持续使用的机器设备的完全重置成本，得出成交价后应加计运输费、安装调试费、设备基础费，安装调试时间较长的还应加计管理费用、资金成本等。一般用现金结算时，成交价会低，设备中哪一方运输也会影响价格。运用市场法评估不存在成新率、功能性贬值和经济性贬值等问题。

怎样评估机械设备

收益法
　　机器设备的价值评估也可以使用收益法，即对机器设备未来产生的净利润或净现金流量按一定的折现率折为现值，作为被评估资产的价值。基本公式如下：
　　P＝∑R?I／r?I
　　式中：P——评估值
　　R?I——在第i年的净收益
　　r?I——第i年的折现率
　　或：
　　P＝∑F?I／r?I
　　式中：F?I——在第i年的净现金流量
　　r?I——第i年的折现率
　　使用收益法的前提条件是：1、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；2、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。
　　收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被***者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。
　　在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。
　　鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。

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房产估价报告和资产评估报告的区别在于以下几点：

评估对象不同。房产估价报告的对象是与房地产有关的资产进行估值；资产评估报告的对象是要广泛些，包括不动产和无形资产等等；

评估范围不同。房地产评估报告的范围比较狭隘，仅涉及到建筑物；资产评估报告的范围除了不动产还有其他资产；

管理部门不同。合格的房地产评估中的对象房产归住建部管，土地评估归国土部管；资产评估归财1政部管理。资产评估的业务范围包括房地产评估。但建设部和***一般都不承认资产评估师出具的房地产评估报告。

固定资产折旧的账务处理

固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当计入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关的资产成本或者当期损益。

A 企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本

B 基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用

C 管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用

D 销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用

E 经营出租的固定资产，其应计提的折旧额应计入其他业务成本

借：制造费用（基本生产车间）

销售费用（销售部门）

管理费用（管理费用）

在建工程（自行建造固定资产中使用的固定资产）

其他业务成本（经营租出的固定资产）

贷：累计折旧

注：因大修理而停用的固定资产，应当照提折旧；经营租入的固定资产不需要提折旧；融资1租赁租入的固定资产需要提折旧。

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