无形资产评估选哪家-萝岗无形资产评估-新安***率会计师

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：公司固定资产评估，资产评估怎样收费，整体资产评估收费，固定资产评估费用，资产评估相关***等等。如果您的企业需要做资产评估，就找广州天河新安会计师事务所吧！

采用比较法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：
直接求取商业房地产价格；
求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。

交易实例的选择和修正系数的确定是比较法评估出租型商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查勘显得非常重要，必须要详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况，经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（租金）内涵

如当前许多商业房地产的销售采取了***回租的形式，这种交易情况下的价格比非***回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于***回租的条件。即回报率与回报年限。类似这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用。如果一定要用，必须针对回报率和回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含管理费、水电费等，或者收取了押金，而有的则没有。而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任归属，租赁期限的长短、租金的***方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。

资产评估、房地产评估和土地评估有什么不同？

目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、矿业权评估、***公估和旧机动车评估等6种***类别，分别由财政1部、国土资1源部、住房1和城乡建设部、商1务部、保监会5个部门管理。有的人可能会觉得分成这么多类没有必要，统一用资产评估不好吗？这有很多原因，就目前来看对其进行整合是不可行的。

先谈谈资产评估，无形资产评估选哪家，它属于大而不精，各方面都能评估，但涉及到上述其他五个的***领域，其评估报告就难以被采用了。房地产评估则与房地产的交易、租赁、***、担1保、商品房开发与销售等环节相关，需由专门的房地产评估机构和***的估价人员作出。土地估价与土地使用制度紧密联系，建立有基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征1地区片价等地价体系，土地估价同样有专门的考试和机构。

根据2003年财1政部发布的《关于加强和规范评估行业管理的意见》的内容，明确提出了六类资产评估***资格，其中包括注册资产评估师、注册房地产估价师和土地估价师。2016年12月1日起，我国正式实施了《资产评估法》。这不是对各***领域评估行业的统一整合，而是求同存异，遏制目前资产评估行业存在的一些乱象。通过这次立法，不同***评估管理统一在了一部***框架之下。

委托人或者评估报告使用人应当按照***规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。如《资产评估基本准则》第二十八条就规定，资产评估报告应当载明适用范围，委托人或者其他资产评估报告使用人未按照***、行政***规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估***人员不承担责任。

广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：房地产开发企业整体资产评估，如何进***地产企业资产评估，土地房地产资产评估，房地产***评估机构，房地产评估机构等等。欢迎惠顾！

无形资产评估需要提供资料

1、技术持有人为自然人，提供身1份证复印件；为法人，提供法人营业执照复印件，章程和评估基准日的财务报表；

2、被***单位营业执照复印件(新设立成立的公司为名称核准通知书)

3、***许可证书、开1户许可证书

4、被***方的公司章程、股东会决议

5、可行性分析报告电子版

可行性分析报告中要明确写出以下几点：

1）、技术名称和背景

2）、项目的主要内容及设计情况

3）、项目关键技术及创新点的论述

4）、项目技术的竞争优势

5）、市场预测与分析（未来五年收益情况预测表）

6、财产分割协议（由2人以上共同拥有时，我方出具模板，贵方签字或盖章）

7、专利技术需提供专利证书以及缴费证明；商标权提供商标注册权证;软件著作权证书

8、若评估值超过100万贵方可依据自身情况提供2个***资料（包括***身1份证复印件、高1级职1称证书复印件、个人手机、所在单位及所在单位人事座机号、***意见签字）

房地产***价值评估技术路线及估价方法

作为***物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产***价值评估应遵循谨慎、保守，公平，广州无形资产评估公司，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对***物的市场价值和未来价值进行评估。***常见的几种方法如下:

1、完全产权房地产的评估方法

所谓的完全产权房地产，是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、***场所等等。对这些具有完全产权的***物进行评估时，可采用市场法、收益法和成本法估价，以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为***物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。

2、不完全产权房地产的评估

不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企***的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些***偿进行评估时，应采用以下几种方式:一是采用直接评估其土地使用权的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

3、部分(局部)房地产的评估方法

这类***房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分(局部)房地产作为***物进行估价时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能***使用，***变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

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无形资产评估收到越来越多的重视，其中原因又是为什么呢？

1、企业技术创新

***确立科技创新战略，建立创新型***，科技进步和以知识产权为代表的无形资产越来越受到重视。***从***、政策、资金项目等方面积极引导和扶持企业技术进步。

2、企业资产结构的变化

现代企业的资产中，无形资产占有的比重大小是衡量企业竞争力的重要标准，具有竞争力的企业，无形资产在企业的资产总量中占有50% 以上。

3、新公***的有关修改内容

公***第27条规定：股东可以用***出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用***估价并可以依法转让的非***财产作价出资。对作为出资的非***资产应当评估作价，核实财产。全体股东的***出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。

非***财产出资比例***1高可达公司注册资本的百分之七十；公司增加注册资本时，新增注册资本中的非***财产出资比例可以不受限制。

4、***税法的有关规定

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十五条规定：企业所得税法第十二条所称的无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非***长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

第六十六条：无形资产按照以下方法确定计税基础：通过捐赠、***、非***性资产交换、债1务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和***的税费为计税基础

第六十七条：无形资产按照直线法计算的摊消费用，准予扣除。无形资产的摊消年限不得低于10年，作为***或者受让的无形资产，有关***规定或合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊消。

带租约限制的房地产的主要类型

房地产***估价的对象为******规定可以***的房地产，对此《担1保法》和《物权法》等都有明确规定。同时，《担1保法》第四十八条规定：“***人将已出租的财产***的，企业无形资产的评估公司，应当书面告知承***，原租赁合同继续有效。”由此可见，租赁关系并不影响***权的设定。在估价实践中，带租约的房地产估价项目很普遍，至少一半以上的商业房地产都带有租约，根据出***、

出租对象的差异可以把带租约限制的房地产分为两种类型：

1．土地及房产属于同一产权主体，萝岗无形资产评估，产权人对房地产进行出租，包括商业门面、办公楼、私人住宅、厂房、仓库等物业。譬如商业房地产等收益性物业多为出租使用，有的剩余租期长达十余年，房地产交易并不能改变承***享有的各项权利和义务。这种情况下，对出***权益的评估，可以采用市场法或收益法评估该房地产的价值，然后扣除租赁权价格；对承***权益的评估是租赁权的评估，可以采用收益法。

2．出***仅出租土地，承***在出***的土地上建设了永1久性建筑，有的还办理了房屋所有权证。在这种情况下，对于出***权益的评估中包括对有租约限制的土地使用权的评估；对承***权益的评估，要根据租约到期后该房产的不同归属情况进行评估。

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